Quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm các điều khoản nào? Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở là gì? Hồ sơ yêu cầu để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm những tài liệu nào? Thủ tục để xin cấp giấy phép xây nhà ở được tiến hành như thế nào? Lệ phí cho việc này là bao nhiêu?
Nhà ở, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ, là loại hình công trình xây dựng được quan tâm hàng đầu trong thời điểm hiện tại. Dù là xây dựng nhà ở ở nông thôn hay đô thị, việc này đều phải tuân thủ các quy định về hồ sơ pháp lý theo quy định của pháp luật. Vậy, quy định về xây dựng nhà ở ở cả đô thị và nông thôn là như thế nào?
Cẩm nang xây nhà ở Việt Nam cần theo luật xây dựng mới nhất
Cơ sở pháp lý quy định về xây dựng nhà ở bao gồm các văn bản sau:
Luật Xây dựng năm 2014 (số 50/2014/QH13), được sửa đổi và bổ sung năm 2020.
Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019, quy định về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng.
Luật Đất đai 2013.
Đối với khái niệm nhà ở:
Luật Xây dựng 2014 định nghĩa nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư 03/2016/TT-BXD, có hiệu lực từ 01/01/2020, định nghĩa khái niệm nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Tuy nhiên, Điểm e Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã bãi bỏ định nghĩa trên.
Trên cơ sở quy định pháp lý, đối với nhà ở:
- Đối tượng chủ sở hữu có thể là hộ gia đình, tổ chức hoặc cá nhân.
- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp do nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng hợp pháp với các tổ chức và cá nhân khác cho thuê, mượn lại,…
- Nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Xây nhà ở Việt Nam có quy chuẩn gì không?
Xây dựng nhà ở tại Việt Nam không có một tiêu chuẩn thiết kế chung được ban bố trong pháp luật hiện hành. Thay vào đó, các tiêu chuẩn và quy chuẩn áp dụng được xác định dựa trên từng quy hoạch xây dựng cụ thể của từng khu vực và từng loại hình nhà ở riêng lẻ tại từng thời điểm xây dựng khác nhau. Dưới đây là những tiêu chuẩn và quy chuẩn mà chủ đầu tư cần phải tuân thủ khi xây dựng nhà ở:
Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế. Đây là tiêu chuẩn áp dụng cho nhà ở liền kề, bao gồm nhà ở liền kề mặt phố và nhà ở liền kề có sân vườn.
Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Các quy hoạch cụ thể về xây dựng tại khu vực nhà ở, bao gồm quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các văn bản như Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các văn bản có liên quan khác.
Để đảm bảo tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn trên, chủ đầu tư cần phải nắm rõ và áp dụng chúng vào quá trình xây dựng nhà ở của mình.
Diện tích xây dựng tối thiểu được cấp phép phụ thuộc vào loại hình và vị trí của lô đất. Dưới đây là một số quy định cụ thể:
Đối với lô đất trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, diện tích của lô đất xây dựng nhà ở phải tối thiểu là 45m². Bề rộng của lô đất phải đạt tối thiểu 5m và chiều sâu cũng phải không dưới 5m.
Đối với lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m², chỉ được cải tạo hoặc sửa sang hiện trạng nếu chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m. Nếu mặt tiền từ 3m trở lên, có thể cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới với quy mô một tầng có chiều cao không quá 8,8m.
Đối với lô đất có diện tích từ 15m² đến dưới 36m², quy định về diện tích và chiều cao xây dựng được điều chỉnh theo từng trường hợp cụ thể, như sau:
- Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: chỉ được sửa chữa theo hiện trạng.
- Chiều rộng từ 2m đến 3m: được phép xây dựng tối đa 2 tầng với chiều cao không quá 12,2m.
- Chiều rộng từ 3m trở lên: được phép xây dựng tối đa 3 tầng với chiều cao không quá 15,6m.
Về việc xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi khởi công. Có một số trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, nhưng đối với các trường hợp khác, việc này là bắt buộc.
Đối với việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở, ngoài những trường hợp được miễn trừ theo quy định của luật, mọi công trình nhà ở khi xây dựng đều phải tuân thủ quy định của pháp luật.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở:
Đối với nhà ở trong khu vực đô thị, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Bảo đảm an toàn cho công trình và môi trường xung quanh.
- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của luật.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, ngoài các điều kiện đã nêu ở trên, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, cần phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ đúng loại giấy phép xây dựng và quy định của pháp luật.
Như vậy, dù là nhà ở tại đô thị hay nông thôn, việc xây dựng phải tuân thủ các quy định về quy hoạch và an toàn, đồng thời phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo Điều 46 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định trên.
Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy và báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng, trong đó bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.
- Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo Điều 102 của Luật Xây dựng 2014 và Khoản 36 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 bao gồm các bước sau:
a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền.
b) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và ghi giấy biên nhận. Nếu hồ sơ không đáp ứng đủ yêu cầu, cơ quan sẽ thông báo cho chủ đầu tư bổ sung hoặc hoàn thiện.
c) Trong vòng 7 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền phải thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Nếu cần bổ sung hồ sơ, cơ quan sẽ thông báo cho chủ đầu tư và chờ đợi sự hoàn thiện từ phía họ.
đ) Cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến công trình xây dựng.
e) Trong vòng 30 ngày (đối với công trình) hoặc 15 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép. Nếu cần thêm thời gian, họ sẽ thông báo cho chủ đầu tư và tiếp tục xem xét.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc đối tượng yêu cầu phải có giấy phép trên địa bàn tỉnh. Đối với các công trình do ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý, họ sẽ cấp giấy phép tương ứng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể phân cấp hoặc ủy quyền cho các cơ quan như Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn họ quản lý.
Về lệ phí cấp giấy phép xây dựng, nó tùy thuộc vào quy định của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh và có thể khác nhau ở các địa phương.
Câu hỏi thường gặp về quy định xây dựng nhà ở:
Xây nhà không xin giấy phép xây dựng có phạm luật không? Có, theo Khoản 7 Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xây nhà mà không có giấy phép sẽ bị phạt từ 60 – 80 triệu đồng cho nhà riêng lẻ và từ 80 – 100 triệu đồng cho nhà xây trong khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình khác.
Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ có sử dụng được không? Chủ nhà mới phải hoàn thành thủ tục chuyển giao quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ chủ cũ. Chỉ khi đã có giấy phép mới, chủ nhà mới mới được phép khởi công xây dựng.
Xây nhà trước khi cấp giấy phép xây dựng có bị phạt không? Có, theo Khoản 39 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020, việc khởi công xây dựng nhà mà chưa có giấy phép sẽ bị phạt theo quy định của pháp luật.
Cơi nới diện tích xây nhà rộng ra xung quanh có bị phạt không?
Việc cơi nới diện tích xây nhà ra xung quanh, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý và sử dụng hợp pháp của nhà hàng xóm hoặc khu vực công cộng sẽ bị xử phạt như sau:
Cơi nới diện tích nhà ở riêng lẻ: phạt từ 80 – 100 triệu đồng.
Cơi nới diện tích nhà ở xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình xây dựng khác: phạt từ 100 – 120 triệu đồng.
Điều này được quy định rõ trong Khoản 10 Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo Điều 157 của Luật đất đai 2013, việc cơi nới diện tích nhà ở ra hành lang an toàn giao thông đường bộ, dải đất dọc hai bên đường bộ là nghiêm cấm.
Trường hợp vẫn cố tính vi phạm bằng việc cơi nới, chủ nhà sẽ phải bồi thường bằng phần diện tích có giá trị tương đương. Điều này được quy định trong Điểm a Khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2013.
Nếu có bất kỳ câu hỏi nào khác liên quan đến quy định xây dựng nhà ở, bạn có thể tham khảo các thông tin trên dựa trên cơ sở pháp lý luật xây dựng được cập nhật mới nhất đến năm 2023.
Kiến trúc AN GIA luôn đảm bảo cung cấp giải pháp tư vấn quy trình xây nhà sát với thực tế và tuân thủ đúng quy định của pháp luật nhất với khách hàng đang gặp phải vướng mắc khi tìm hiểu vấn đề này.
Hy vọng những lưu ý trên sẽ giúp bạn tạo ra một ngôi nhà phố hiện đại, đáp ứng xu hướng hiện nay và đồng thời đáp ứng các yếu tố cần thiết cho không gian sống tiện nghi và thẩm mỹ. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc muốn hiểu rõ thêm hãy liên hệ cho chúng tôi qua Hotline: 0317582170 hoặc điền lại mẫu bên dưới để yêu cầu chũng tôi liê hệ lại nhé
Error: Contact form not found.